Localizado a menos de 20 quilômetros da Esplanada dos Ministérios em Brasília, com oito mil casas e apartamentos, o condomínio residencial Jardins Mangueiral é o ponto de partida escolhido pelo economista Carlos Vieira para responder a uma pergunta com desdobramentos sociais de enorme importância: projetos de parceria público-privada (PPP) podem ser alternativas viáveis para a mitigação do déficit habitacional no Brasil?
A relevância não é exagero: o país tem uma carência de 6,2 milhões de moradias, gente vivendo em condições precárias e sem acesso adequado a serviços básicos, conforme levantamento atualizado pela Fundação João Pinheiro em 2023.
É preciso oferecer soluções, mas a conta esbarra nas limitações orçamentárias nas três instâncias de governo: fala-se em investimentos de mais de R$ 2 trilhões para resolver esse drama. Nada, como se sabe, que o poder público conseguirá resolver sozinho.
Vieira, então, foi estudar com profundidade esse empreendimento imobiliário no Distrito Federal como objeto de pesquisa no mestrado em Finanças que cursou pela Universidade de Sorbonne (França).
A resposta à pergunta inicialmente colocada transformou-se no livro “Parceria Público Privada (PPP) – Alternativa para o Crescimento do Crédito Imobiliário no Brasil”.
Funcionário de carreira e presidente da Caixa Econômica Federal desde novembro do ano passado, o autor fará o lançamento às 19h30 desta terça-feira (13), no IDP da Asa Sul, em Brasília.
A PPP do Jardins Mangueiral, cujo contrato foi assinado em 2009 pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal (Codhab), foi a primeira do gênero no Brasil. Inovou com um modelo misto, uma soma de esforços, que deu certo.
O governo do DF entrou na parceria cedendo um terreno de aproximadamente 200 hectares, situação na região administrativa de São Sebastião, na confluência com o Jardim Botânico — uma área relativamente valorizada da capital federal.
Seis empresas privadas foram responsáveis pela infraestrutura urbana e pela edificação das 8 mil unidades habitacionais do empreendimento. Há infraestrutura urbana de água e esgoto, iluminação pública, ruas pavimentadas, áreas de lazer, praças e parques.
As unidades habitacionais — casas de dois e três quartos, além de apartamentos de dois dormitórios — foram destinadas a famílias inscritas no cadastro de beneficiários da Codhab.
A Caixa financiou os imóveis por meio do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
De acordo com Vieira, ao mesmo tempo em que aliviou o orçamento público, a PPP foi rentável para o parceiro privado. O lucro líquido do empreendimento ficou 80% acima do modelo convencional porque não houve gasto com o terreno.
Conclusão do atual presidente da Caixa: “As parcerias público-privadas, no contexto imobiliário brasileiro, mostram-se como uma alternativa capaz de mitigar os desafios que se apresentam frente à consolidação de estratégias para a erradicação do déficit imobiliário no país — desde que haja, por parte do poder público, uma contrapartida atrativa e vantajosa, como a doação do terreno para a construção do empreendimento”.
Primeira PPP habitacional do Brasil, o projeto Jardins Mangueiral tornou-se uma referência de sucesso, afirma Vieira no livro.
Não há que se falar em solução única. Mas a experiência detalhada pelo autor, se replicada em outras cidades, pode ajudar na mobilização do capital privado e contribuir decisivamente no combate ao déficit de 6,2 milhões de moradias.
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