Vitor Lisboa, especialista em Direito Imobiliário, destaca a importância de verificar a documentação, a regularidade do empreendimento e as condições legais para construir antes de fechar negócio.
A compra de um lote ou imóvel exige atenção à documentação, à situação jurídica do vendedor e às regras de construção estabelecidas pelo município e pelo empreendimento. Os cuidados são fundamentais para evitar prejuízos financeiros, dificuldades para regularizar a propriedade e problemas que podem comprometer a realização do sonho da casa própria.
O alerta foi feito pelo advogado Vitor Lisboa, especialista em Direito Imobiliário, durante entrevista concedida ao jornalista Barroso Guimarães, no programa A Hora da Notícia, da Rádio Aperipê FM 106.1, com a participação do repórter Eraldo Souza. O tema abordado foi os cuidados necessários na compra de lotes em condomínios residenciais, especialmente diante da expansão do mercado imobiliário na Barra dos Coqueiros, na Grande Aracaju.
Segundo o advogado, a aquisição de um imóvel representa, muitas vezes, o investimento de uma vida inteira. Por isso, o comprador não deve se deixar levar apenas pelo preço anunciado ou pela aparência do terreno, sendo indispensável verificar se o negócio oferece segurança jurídica.
Matrícula atualizada é essencial
Vitor Lisboa recomenda que o primeiro passo seja solicitar uma certidão atualizada da matrícula do imóvel, preferencialmente com informações sobre o inteiro teor e os ônus existentes. O documento permite conhecer o histórico do bem, identificar o proprietário atual e verificar a existência de penhoras, restrições ou outros impedimentos que possam comprometer a negociação.
O especialista ressalta que a documentação precisa ser recente, pois podem surgir novas restrições entre a emissão de uma certidão antiga e a efetivação da compra. Também é necessário investigar a situação financeira e jurídica do vendedor, uma vez que dívidas e execuções judiciais podem representar riscos à validade da negociação em determinadas circunstâncias.
“Não basta olhar a certidão. (…) É preciso analisar não só o imóvel, mas também a pessoa do vendedor, para que se tenha segurança jurídica na aquisição”, orientou.
Regularidade do loteamento deve ser confirmada
Outro cuidado fundamental é verificar se o loteamento está devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente. De acordo com Vitor Lisboa, ofertas de terrenos por preços muito abaixo dos praticados no mercado podem esconder irregularidades, especialmente quando não há identificação clara da empresa responsável pelo empreendimento.
O advogado alerta para situações em que terrenos são apenas demarcados e anunciados para venda por meio de recibos, sem que o loteamento tenha sido legalmente constituído. Nesses casos, o comprador pode enfrentar dificuldades para obter o registro da propriedade e acessar serviços essenciais, como abastecimento de água e energia elétrica.
A orientação é solicitar a documentação do empreendimento e confirmar diretamente no cartório se o loteamento está registrado. A ausência de documentos ou a resistência do vendedor em apresentá-los deve ser tratada como um sinal de alerta.
Regras para construir e custos adicionais
Antes de comprar, o interessado também precisa verificar se o terreno permite a construção planejada. As regras urbanísticas municipais estabelecem parâmetros como recuos obrigatórios, taxa de ocupação e outras limitações que podem reduzir a área efetivamente disponível para a construção.
Nos condomínios fechados de lotes, existem ainda normas internas que podem ser mais restritivas do que as exigências da prefeitura. Por isso, é importante conhecer os dois conjuntos de regras antes de elaborar o projeto da residência.
O advogado também recomenda verificar se as construções existentes estão devidamente averbadas na matrícula do imóvel. A falta dessa regularização pode atrasar uma futura venda ou dificultar a obtenção de financiamento imobiliário, além de gerar despesas adicionais.
Corretor e profissionais especializados ajudam a prevenir problemas
Para Vitor Lisboa, a participação de profissionais qualificados durante a negociação contribui para proteger tanto o comprador quanto o vendedor. A avaliação prévia da documentação e das condições do imóvel permite identificar problemas antes que o negócio avance e os custos aumentem.
A análise profissional também ajuda a esclarecer as características do empreendimento, as obrigações contratuais e as condições necessárias para a conclusão da compra.
Loteamento aberto, acesso controlado e condomínio fechado
Durante a entrevista, o especialista chamou a atenção para a diferença entre loteamento aberto, loteamento de acesso controlado e condomínio fechado de lotes.
No loteamento aberto, as vias integram o sistema de circulação pública. No loteamento de acesso controlado, podem existir mecanismos de controle de entrada e identificação, mas não é permitido impedir indiscriminadamente o acesso de pessoas, observadas as regras legais. Já no condomínio fechado de lotes, o acesso às áreas comuns e às dependências do empreendimento segue o regime jurídico condominial.
Segundo o advogado, o comprador deve saber exatamente qual modalidade está adquirindo, pois as diferenças influenciam as regras de acesso, a administração e as obrigações dos proprietários. Uma eventual mudança de configuração jurídica pode ser complexa.
Escritura e registro não são a mesma coisa
Outro ponto esclarecido por Vitor Lisboa foi a diferença entre contrato de compra e venda, escritura pública e registro imobiliário.
O contrato particular de compromisso de compra e venda pode estabelecer direitos e obrigações entre as partes, mas, em regra, não transfere por si só a propriedade. A escritura pública formaliza a compra e venda quando exigida por lei, enquanto o registro do título na matrícula do imóvel é o ato que, em regra, efetiva a transferência da propriedade.
O advogado explicou que existem exceções legais, como determinados contratos de financiamento imobiliário que possuem força de escritura pública. Ainda assim, é necessário observar as exigências de registro para que a transferência seja formalizada.
“Se essa escritura não estiver registrada na matrícula, a situação não se resolveu ainda”, alertou.
Por isso, a recomendação é providenciar o registro do título assim que possível, evitando que novos problemas jurídicos surjam entre a assinatura da escritura e a conclusão do procedimento.
Planejamento antes de fechar negócio
Ao concluir a entrevista, as orientações reforçam que a compra segura de um lote exige planejamento, análise documental e conhecimento das regras aplicáveis ao imóvel. Além de avaliar o preço e as condições de pagamento, o interessado deve conferir a regularidade do empreendimento, a situação do vendedor, os custos de transferência e registro e as possibilidades efetivas de construção.
A adoção desses cuidados reduz os riscos de prejuízos e aumenta a segurança jurídica de uma das decisões financeiras mais importantes para muitas famílias.
