Em entrevista à Aperipê FM 106.1, Vitor Lisboa destacou os conflitos entre moradores e investidores, a necessidade de regulamentação e os cuidados antes da compra de imóveis para locação por plataformas como o Airbnb.
O crescimento do aluguel de imóveis por curta temporada, impulsionado por plataformas digitais como o Airbnb, tem provocado mudanças no mercado imobiliário e levantado discussões sobre segurança, convivência entre moradores e investidores e os limites legais dessa modalidade de locação. O assunto foi tema de entrevista com o advogado especialista em Direito Imobiliário Vitor Lisboa, no programa A Hora da Notícia, da Aperipê FM 106.1.
Durante a conversa, conduzida pelo jornalista Barroso Guimarães, com a participação do repórter Eraldo Souza, o advogado chamou a atenção para a importância de conhecer as regras dos condomínios antes de comprar um imóvel, especialmente quando a intenção é utilizá-lo como investimento para aluguel por temporada.
Segundo Vitor Lisboa, o crescimento desse mercado tem estimulado a construção de empreendimentos com unidades projetadas especificamente para essa finalidade. Entretanto, a expansão da atividade também tem provocado conflitos entre proprietários que desejam explorar comercialmente os imóveis e moradores que buscam tranquilidade, segurança e privacidade.
Um dos principais pontos abordados foi a discussão jurídica sobre a natureza da locação por curtíssima temporada. O advogado explicou que existe uma controvérsia sobre se esse tipo de utilização mantém o caráter residencial ou passa a configurar uma atividade comercial.
A questão chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), que suspendeu processos relacionados ao tema para permitir uma decisão uniforme em âmbito nacional.
Conflitos nos condomínios
Durante a entrevista, Vitor Lisboa destacou que o aluguel por períodos muito curtos pode provocar problemas na rotina dos condomínios, principalmente em relação ao barulho, à segurança e à utilização das áreas comuns.
A entrada e a saída frequentes de pessoas desconhecidas, muitas vezes durante a madrugada, são algumas das situações que geram reclamações dos moradores. O advogado também mencionou ocorrências envolvendo uso inadequado de piscinas, salões de festas e outras dependências coletivas.
Para ele, a regulamentação interna é fundamental para reduzir os conflitos.
O especialista recomenda que os condomínios estabeleçam regras claras sobre horários de check-in, identificação dos hóspedes, controle de acesso, utilização das áreas comuns e responsabilidades dos proprietários.
Nos edifícios mais antigos, cujas convenções geralmente não previam a existência das plataformas de hospedagem, pode ser necessária uma atualização das normas condominiais para disciplinar essa modalidade de locação.
Aracaju registra crescimento de empreendimentos voltados à locação
Questionado sobre o impacto do aluguel por temporada em Aracaju, o advogado afirmou que não existe um levantamento consolidado sobre o número de imóveis disponibilizados nessa modalidade.
Diferentemente da rede hoteleira, que conta com mecanismos de acompanhamento da ocupação, o mercado de locações por plataformas digitais é descentralizado, o que dificulta a obtenção de estatísticas precisas.
Apesar disso, Vitor Lisboa observa uma oferta crescente de empreendimentos com apartamentos do tipo estúdio, unidades compactas que apresentam estrutura semelhante à de um quarto de hotel, com instalações básicas para hospedagem.
O advogado também chamou a atenção para os impactos dessa atividade sobre o setor hoteleiro e o mercado de aluguel residencial. Segundo ele, a expansão das locações de curta duração tem provocado questionamentos relacionados à concorrência com os hotéis e ao possível encarecimento dos aluguéis, dificultando o acesso à moradia para quem precisa residir permanentemente nas cidades.
Cuidados antes de comprar um imóvel
Um dos principais alertas apresentados pelo especialista foi direcionado às pessoas interessadas em adquirir apartamentos para investimento.
Antes de fechar negócio, ele recomenda consultar a minuta da convenção do condomínio e verificar se a locação por temporada é permitida no empreendimento.
A orientação vale tanto para quem pretende investir quanto para quem deseja comprar um imóvel para morar, mas não quer conviver com a intensa circulação de hóspedes.
O advogado também ressaltou que corretores de imóveis e empresas responsáveis pelos empreendimentos devem informar aos compradores sobre eventuais restrições à exploração do imóvel por meio de locações de curta duração.
Durante a entrevista, Vitor Lisboa citou situações registradas em São Paulo envolvendo apartamentos do tipo estúdio comercializados com a perspectiva de utilização para aluguel, mas que posteriormente apresentaram restrições decorrentes de normas municipais. Em determinados casos, os imóveis estavam enquadrados em regras de habitação de interesse social, destinadas à moradia popular.
Casas de temporada também exigem atenção
A discussão não se limita aos edifícios de apartamentos. O advogado explicou que as locações de casas por períodos de poucos dias também apresentam particularidades jurídicas.
A legislação brasileira já disciplina a locação por temporada, mas, segundo o especialista, as normas existentes foram concebidas em um contexto diferente do atual, quando eram mais comuns os contratos de 30, 40 ou 60 dias, especialmente durante o período de veraneio.
Nas casas localizadas em condomínios, as regras de utilização devem estar previstas na convenção ou no regimento interno. Já nas residências individuais, sem vínculo condominial, a situação envolve outras questões, especialmente as condições estabelecidas entre proprietário e locatário.
Multas e responsabilidade do proprietário
Outro esclarecimento importante apresentado durante o programa diz respeito às multas aplicadas pelos condomínios em razão do comportamento dos hóspedes.
De acordo com Vitor Lisboa, a responsabilidade financeira perante o condomínio é do proprietário do imóvel. Caso um hóspede provoque uma infração e gere uma penalidade, cabe ao proprietário quitar a multa e, posteriormente, buscar o ressarcimento junto ao responsável pela hospedagem, inclusive utilizando os mecanismos disponibilizados pelas plataformas digitais.
O especialista também recomendou a formalização dos contratos de locação, preferencialmente com identificação adequada das partes e dos ocupantes do imóvel.
Ele alertou para situações em que uma pessoa realiza a reserva, mas outra utiliza efetivamente a unidade, o que pode comprometer a segurança dos moradores e do próprio proprietário.
Informação é fundamental para evitar prejuízos
Ao final da entrevista, Vitor Lisboa reforçou que o aluguel por temporada representa uma oportunidade de investimento, mas exige planejamento e conhecimento das regras jurídicas e condominiais.
A orientação principal é que o comprador não considere apenas a localização, o preço e a possibilidade de obter renda com a locação. É indispensável verificar previamente se o empreendimento permite essa modalidade de exploração e quais são as condições estabelecidas.
A entrevista no programa A Hora da Notícia contribuiu para esclarecer dúvidas de ouvintes e ampliar o debate sobre um mercado em expansão, que envolve interesses de investidores, moradores, condomínios e do setor imobiliário.
